不動産クラウドファンディングとは？仕組みとメリット、リスク、おすすめ活用術を解説

不動産クラウドファンディングは、1万円などの少額から手軽に不動産投資を始められる新しい資産運用の方法として、近年個人投資家や中小企業から注目を集めています。

「難易度が高そう」「リスクは？」「どのサービスを選ぶべき？」

といったお悩みをお持ちの方でも安心できるよう、この記事では不動産クラウドファンディングの基本構造からメリット・デメリット、主要サービス比較、事業者選定のコツまで、網羅的に解説します。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、インターネットを活用して不特定多数の投資家から資金を集め、不動産の取得・運用による収益（家賃収入や売却益）を分配する資産運用サービスです。

不動産クラウドファンディングの仕組み

日本の不動産クラウドファンディングは「不動産特定共同事業法」に基づく認可事業で、不動産特定共同事業者が運営。投資家は物件の所有権ではなく、出資持分を通じて分配金（リターン）を受け取ります。

投資家は物件保有による所有者としての登記は得られませんが、投資後は原則「ほったらかし」で運用が進み、運営会社から配当（インカムゲインやキャピタルゲインなど）が分配されます。

例えば「1口1万円から」など小口の出資ができ、物件の管理や賃貸運営はプロの事業者に一任します。その仕組みは匿名組合や優先劣後出資（リスク分担型）を採用し、投資家のリスク低減を図るものが主流です。

REIT・現物不動産投資・ソーシャルレンディングとの違い

REIT（不動産投資信託）は、証券会社を通じて売買できる金融商品で、プロが世界中の物件を組み合わせて運用します。流動性が高く手軽に投資できる一方で、投資家自身が個別の物件を選ぶ自由度は低くなります。

これに対し、現物不動産投資は高額な資金（数百万円～数千万円）が必要で、自己名義での登記やローン契約、賃貸管理、税務申告なども自分で対応する必要があります。

また、ソーシャルレンディングは営業者（仲介会社）が投資家から資金を集め、企業やプロジェクトに融資を行う仕組みで、不動産以外の案件も含まれるため、倒産やデフォルトのリスクの性質が異なります。

参考：不動産投資とは？仕組み・メリット・デメリットを初心者にもわかりやすく解説

不動産クラウドファンディングの特徴

不動産クラウドファンディングの最大の魅力は、「少額」かつ「手間なし」でプロと並ぶような物件に分散投資できる点にあります。さらに、中小企業が自社物件への資金調達や資金運用用途で活用する動きも増えています。

少額から始められる

少額から始められる不動産投資は、1万円単位での小口投資が一般的です。例えば、CREALやCOZUCHI、オーナーズブックでは1万円から投資をスタートでき、TECROWDは物件によって10万円～の設定が多くなっています。

現物不動産のように高額な初期費用やローン審査が不要なため、初心者や副業投資家、中小企業でも気軽に参加できるのが特徴です。さらに、複数の案件や地域に分散投資することで、ポートフォリオ全体のリスクを低減しやすいメリットもあります。

不動産投資の手間が省ける

近年注目されているクラウドファンディング型不動産投資や小口投資サービスは、分散投資と手間いらずの運用が大きな特徴です。投資家は資金を提供するだけで、物件の管理や賃貸対応、修繕対応などの手間はすべて事業者（プロ）が行うため、運営上の負担がほとんどありません。

さらに多くのサービスでは優先劣後構造が採用されており、事業者が劣後部分を負担することで、投資家側の元本割れリスクが軽減されます。また、案件によっては空室・賃料保証（マスターリース）や信託分別管理、倒産隔離といった仕組みも導入されており、安全性や安心感の向上が図られています。

投資対象となる物件には、保育園・介護施設・障がい者グループホームなど、社会的意義の高いものが増えており、投資を通じて社会課題の解決にも貢献できる点も魅力です。これにより、利回りだけでなく、社会的インパクトも意識した投資が可能となります。

なお、投資の手間が省けるという意味では、不動産以外のクラウドファンディングサービスもあります。詳しくは以下の記事も参考にしてみてください。

参考：クラウドファンディングとは？仕組み、メリット・デメリットから具体的なやり方、おすすめサイトを紹介

主要サービス比較と選び方のポイント

現在、20社以上が主要サービスを提供しています。

それぞれに強みや投資スタンスの違いがあるため、「案件数・年間募集額・最低投資額・想定利回り・信頼性・元本割れ対策」等を比較して選ぶのがポイントです。

代表的な不動産クラウドファンディングサービス一覧

選び方のポイント

クラウドファンディング型不動産投資や小口投資を選ぶ際には、運営会社の信頼性や案件の豊富さ、利回り、リスク管理体制を確認することが重要です。

運営会社が上場企業であるか、あるいはグループ会社が東証一部上場であるか、金融商品取引業や不動産事業の許可を保有しているか、過去に元本割れがあったかどうか、これまでの案件実績数などが参考になるでしょう。

また、案件数や利回りも重要な指標です。年間の新規案件数は、10件以下よりも20～40件以上ある方が選択肢が多く安心です。さらに、直近の利回り実績や平均応募倍率、分別管理や信託管理の有無、クーリングオフや解約ルールの明示もチェックポイントとなります。

リスク面では、劣後出資の割合が高い（目安20％以上）ことや、家賃保証の有無なども投資家の安全性に直結するので確認しておきましょう。

中小企業にとっては、運転資金や新規事業資金の一部を現預金で保有しつつ、余剰資金をこうしたクラウドファンディングで分散運用することにより、資本効率を高めながら収益の安定性も確保できます。この点に着目して適切なクラウドファンディングを選びましょう。

不動産クラウドファンディングのリスクと注意点

いかに手軽でも「投資」である以上、リスクはゼロではありません。特に不動産クラウドファンディング特有のポイントを押さえておく必要があります。

元本割れ・流動性・途中解約のリスク

クラウドファンディング型不動産投資では、元本保証はありません。過去に元本割れの実績がなくても、将来的には不動産価格の下落や賃料未収、事業者の倒産などにより損失が発生する可能性があります。

また匿名組合型で提供されている場合、原則として途中解約はできません。そのため、資金が運用期間中に拘束される点に注意が必要です。運用期間は数ヶ月～3年程度と比較的長めに設定されることもあります。

一方で、投資家保護のためのスキームも整備されています。具体的には、劣後出資、倒産隔離、賃料保証、信託などによる分別管理などです。これらの仕組みは案件ごとに異なるため、投資を検討する際には必ず各案件の詳細を確認することが重要です。

税金・優遇措置・投資家保護制度

クラウドファンディング型不動産投資の分配金は、原則として「雑所得」として課税され、20.42％の源泉徴収が行われます。また、年間の分配金合計が20万円を超える場合は、確定申告が必要です。

なお、投資家は物件の所有権を取得しないため、減価償却や固定資産税控除、相続税評価減などの不動産投資特有の税制メリットは受けられません。

投資検討時には、やむを得ず中途解約が可能かどうか、元本毀損時のカバー範囲、過去の配当遅延やトラブルの有無などもあわせて確認しましょう。

まとめ

不動産クラウドファンディングは少額・手間いらず・分散投資という3拍子そろった資産運用サービスです。リスクと仕組みをきちんと理解し、信頼できるサービスと案件選定を行うようにしましょう。

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