不動産の分割方法

不動産を分割する方法は主に4つあり、それぞれに長所と注意点があります。相続人全員が納得できる形を取ることがトラブル防止のカギです。

相続する財産を分割する方法は４つあります。

現物分割：不動産をそのままの形で特定の相続人が取得。複数物件の場合に有効だが、不動産の価値差が大きいと不公平になりやすいため注意が必要です。
代償分割：1人が不動産を取得し、他の相続人に代償金（現金等）を支払う方法です。資力がないと実現が難しいが、単独所有になるため管理や売却がスムーズになります。
換価分割：不動産を売却して現金化し、各相続人に分配する方法です。相続税納税資金確保にも効果的である一方で、売却成立まで時間がかかったり、価格折衝で揉めることもあります。
共有分割（法定相続分分割）：相続人全員で法定相続分どおり共有名義化する方法です。手続きを急ぐ際には選択されやすいですが、管理や売却時に全員の合意が必要になり、将来の相続で共有者が増えて権利が複雑化しやすいため、慎重に選択しましょう。

共有分割した場合、将来に渡って様々なトラブルを引き起こす可能性があります。共有名義にする場合は、以下のようなトラブルが発生する可能性があるため、事前に注意しておきましょう。

自分が十分配慮したつもりでも、後々大きく揉める例もあります。内容について互いに十分合意しておくことが重要です。

相続税・登記費用の基礎と節税

相続評価額が大きくなればなるほど「結局いくら税金を払うの？どんな節税対策ができる？」という疑問が湧いてくるのではないでしょうか。ここでは支払う必要のある費用と、節税対策についてご紹介します。」

登録免許税は登記費用として必要で、評価額に応じて課税されます。例えば、土地や建物を相続する場合は固定資産税評価額の0.4％、遺贈の場合は2.0％が目安です。加えて、戸籍や住民票、各種証明書の取得に数千円から1万円程度の事務手数料がかかります。

課税対象は「財産総額から負債や葬式費用を差し引き、さらに非課税財産を除いた正味の遺産総額」です。基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」まで非課税となります。

土地は路線価方式または倍率方式で評価され、建物は固定資産税評価額を用います。相続税率は取得額に応じて10％から55％まで段階的に課税され、税額計算は相続人ごとに複雑になるため、国税庁のサイトで試算したり、税理士に相談することが推奨されます。

相続税の節税対策として代表的なのが「小規模宅地等の特例」です。居住用の宅地であれば最大330㎡まで評価額を80％減額、賃貸用の宅地では最大200㎡まで50％減額が可能です。

特に配偶者や同居している家族が相続する場合は適用のハードルが比較的低くなっています。ただし、二世帯住宅や独立性の高い建物など条件によって要件が異なるため、適用の可否は専門家に確認してもらいましょう。

＜小規模宅地等の特例＞

その他の相続税・譲渡税対策として、配偶者控除や取得費加算の特例があります。配偶者が相続する場合、1億6,000万円まで、または法定相続分までの財産は非課税となります。

また、相続した不動産を相続税納付後3年以内に売却した場合には、相続税額を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が適用され、譲渡所得税の負担を軽減することが可能です。空き家特例など、その他の特例制度も併せて活用することで節税効果を高められます。

相続した不動産は「保有」「活用」「売却」「放棄」、複数の選択肢があります。ご自身や相続人の状況、今後の資金計画に応じて、最適な活用法を検討しましょう。

方法	内容・具体例
保有	相続した不動産をそのまま保持します。自ら居住したり、将来の売却や活用を検討します。
活用	賃貸住宅・民泊・店舗・駐車場などに活用し収益化を目指します。また、リフォームや建て替えで資産価値を向上させる場合もあります。
売却	不動産を市場で売却し現金化します。
放棄	相続放棄により権利を放棄します。負債付き不動産や管理困難な物件を避ける場合に利用します。手続きは原則相続開始から3か月以内となります。